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2021年供地完成率35%,鄭州擺脫“土地財政”了嗎?

發布時間:2021-11-18    來源:樂居網鄭州   
核心提示:11月19日,鄭州第二輪集中土拍即將開拍。 第二輪集中土拍相比第一輪土拍無論是供地規模還是起拍總價都縮水不

  11月19日,鄭州第二輪集中土拍即將開拍。

  第二輪集中土拍相比第一輪土拍無論是供地規模還是起拍總價都縮水不小。

  15宗地,起拍總價114億元。

  作為集中供地的22城最后一個第二輪供地的城市,鄭州似乎顯得并不那么“大氣”。

  據有關數據,作為土地財政依賴程度較高的城市,鄭州今年在土地供應上明顯“收縮”,截止到第二輪掛牌土地,2021年鄭州供地完成率僅35%。

  鄭州擺脫“土地財政”了嗎?“大水漫灌”式供地真的結束了嗎?

  No.1

  鄭州供地完成率僅35%

  從鄭州市自然資源和規劃局公布的《鄭州市市本級2021年度國有建設用地供應計劃》了解到,2021年鄭州的住宅供地計劃為17494畝。而鄭州第一輪集中供地住宅規模約為3396畝,約占全年宅地供應計劃的25%。加上首輪集中土拍之前,鄭州出讓的住宅用地規模約為2021畝,共計約5417畝。鄭州第二輪集中土拍出讓土地供給820畝。截止到第二輪集中供地,鄭州全年合計供應6237畝,占全年供應計劃的35%。

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  而根據投實數據,土地財政依賴的城市新一線杭州南京武漢福州西安鄭州很多大家熟悉的城市土地財政超高依賴超過100%。

  鄭州:上半年政府財政一般公共預算收入731.9億元,一般公共預算支出791億元。2021上半年鄭州土拍,49宗地全部成交,其中4宗地塊溢價成交,總成交金額414.2億元。

  長沙:上半年政府財政一般公共預算收入656.55億元,一般公共預算支出736.42億元。2021年1-6月,長沙六區一縣共成功出讓146宗地,包括32宗商住用地、21宗住宅用地、38宗商業用地、49宗工業用地和6宗其他用地,總成交金額603.8億元 。

  合肥:上半年政府財政一般公共預算收入479.74億元,一般公共預算支出625.37億元。2021年合肥1-6月共計出讓地塊61宗,總面積5641.27畝,總成交金額429億元。

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  這些數字背后,很難讓人不把拍地收入與財政收入聯想在一起。2003年和2004年開始的房地產支柱經濟政策+土地限量供應政策,將賣土地作為收入來源,作為政府收入的支撐,土地財政因此產生。

  No.2

  鄭州存量住宅用地達6.5萬畝

  缺乏產業的支撐,“土地財政”就成了城市更新的主要動力。

  鄭州的市政建設在大跨步的向前。鄭州地鐵目前已經運營7條地鐵路線,2020年新開通兩條,交通加速建設,全國地鐵運營里程排名第15名!懊住弊中彤a業帶發展戰略,推動“米”字型高速鐵路網形成,快速銜接國家快速鐵路網,實現連南貫北、承東啟西。三環快速路、四環快速路、農業路高架把城市的框架不斷拉大,卻極大的縮短了出行耗時。市政公園越來越多,城市主干道的景觀綠植,點亮了城市風景……

  另一方面,土地的大量供應,也造成了存量土地激增,市場供大于求。

  根據鄭州市自然資源和規劃局發布的《2021年第三季度鄭州市存量住宅用地信息》,鄭州市存量住宅用地總面積為4306.56公頃(約64598.4 畝),相比二季度增長1.86公頃。鄭州市區存量住宅用地信息匯總表中還顯示,鄭州市存量住宅項目總數1060個,未動工土地面積總計1267.70公頃,占比26%,已動工未竣工土地面積3038.86公頃,占比63%,與二季度相比變化均不大。三季度未銷售房屋的土地面積為505.11公頃,環比下降14.85%,占比11%。

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  通過以上各區數據,可以發現,過去幾年,住宅供應一直在增加。

  而未銷售房屋的土地面積則直接決定了短期內與未來幾年的住宅供應量,其中最多的是二七區和上街區,二七區以一千六百多畝的規模,位居首位。根據鄭州住房保障和房地產管理局公布的信息統計,鄭州主城區7月有23個住宅項目取得預售證,共計房源6043套,8月13個住宅項目取得預售證,共計房源3880套,9月31個住宅項目取得預售證,三季度合計新增待售房源超萬套。

  No.3

  與“土地財政”的博弈已經開始

  今年6月4日,財政部發文,要求將國有土地使用權出讓收入收歸稅務部門(中央直管部門),其實也就是說,今后土拍的收入不再由地方獨立收取,而是由稅務部門(中央直管部門)統一征收。但中央也會適當分配,針對土地出讓金,據可查資料顯示中央與地方的分成比例是3:7。很明顯,這一做法就是引導地方政府在土地出讓環節更加謹慎合理,降低對“土地財政”的依賴。

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  今年10月23日,房地產稅改革試點開啟。全國人大常委會關于授權授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作。一時間,一片嘩然。目前上海,重慶等城市已經先行試點。都說房地產稅的落地會影響房價下跌,其實不然,它增加有多套住房人的持有成本,保護剛需對住宅居住的基本需求,更能從側面調整整個稅收結構。

  這就需要吸引更多的高精尖企業入駐;如何吸引巨頭公司投資建廠;如何吸引更多的人才。新市長剛調任鄭州市時,就牽線搭橋把馬云請來,想讓阿里帶鄭州一起飛,可誰想今年國家重拳出擊,打擊互聯網巨頭行業壟斷……但我們可以看到的是政府也在為之一直努力,列如鄭州白沙科學谷,云湖大數據產業園等的脈絡已經逐漸清晰。產業高速的發展,帶動就業增加收入,政府也因此收取更多稅收收入,也許這才是一個良性循環。

  土地財經已經詬病已久,但不可否認,房地產的黃金十年,也是土地出讓金制度帶來的發展動力。如今,隨著“房住不炒”的不斷深入,房地產調控步入深水區,稅收制度的調整,房地產正在過渡到一個平穩健康有序的道路上來。土地財政也行將退出歷史舞臺,土地出讓環節更加的謹慎科學,城市的發展將更多的依賴產業的支持,高新科技的支撐,房地產作為保證基本需求的位面,扮演更重要也是更合理的角色。


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